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业主撤销权行使主体与理由的司法认定

来源:邯郸律师在线作者:邯郸律师时间:2015-07-12

【案情回放】

  青广大厦业委会成立于2008年,其成员由张自然等7人组成。2010年4月29日,物业服务企业天酬公司以成本骤增为由,提出增加停车费申请,青广大厦业委会同意了该申请。9月25日,青广大厦业委会与天酬公司签订协议,约定天酬公司拥有青广大厦楼顶广告位的出租权及前三年的收益权。原告张自然等5名青广大厦业主以被告青广大厦业委会的上述行为违反了法律、法规及议事规则,侵犯了广大业主的知情权、表决权和财产权为由,诉请法院撤销有关决议。

  湖北省武汉市江汉区人民法院经审理认为,被告青广大厦业委会在作出同意天酬公司上调停车费、同意青广大厦楼顶广告收益前三年归该物业服务企业所有、该物业服务企业拥有该广告位出租权的决定时,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,但被告没有证据证实其召开了业主大会,并表决通过了上述决定,被告作出上述决定的程序违反法律规定。

  江汉区人民法院判决:撤销青广大厦业委会同意天酬公司上涨停车费和享有青广大厦楼顶广告位出租权、收益权的决定。

  一审宣判后,双方当事人均未上诉,判决已发生法律效力。

  【不同观点】

  本案的争议焦点是:1.兼有业主委员会成员身份的业主能否被排除在撤销权行使主体范围之外。2.业主撤销权行使理由如何准确地把握和认定。围绕上述两个争议焦点,形成了以下三种截然不同的观点:

  第一种观点认为,业主撤销权行使主体应受到严格限制,不能任意扩大化,兼有业主委员会成员身份的业主一律不得行使业主撤销权,应当将此类业主当然排除在业主撤销权行使主体范围之外。若业主委员会或业主大会作出的决议侵害了业主的权益,无论侵害的程度或结果有多大,相关业主都可以向人民法院请求予以撤销。

  第二种观点认为,业主撤销权行使主体不应受到限制,任何合法权益受到侵害的业主皆可主张撤销权。即便是兼有业主委员会成员身份的业主,不论其是否实际参与了表决及对表决赞成与否,只要存在法定撤销事由,均可行使业主撤销权。

  第三种观点认为,业主撤销权行使主体既不应受到严苛的限制,也不能任意扩大化,而应该在综合考虑业主遭受不法侵害的程度、平等保护理念等因素基础上具体确定业主撤销权的行使主体。在业主参与业主委员会投票表决的情形下,明确表示反对意见的业主,当然可据以法定事由提起撤销权之诉,而明确对业主大会或业主委员会决定表达赞成意见、未明确表示异议及投弃权票的业主嗣后不得提起撤销权之诉。业主委员会受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务,必须向业主大会负责并受业主大会监督,其自身一般无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出具有根本性影响的决定。业主委员会只能在授权范围内行为,亦不可作出与共有财产和共同事务的管理无关的决定。业主委员会的越权行为侵害业主权益时,业主有权行使撤销权,请求法院予撤销。

  【法官回应】

  业主可对业委会不法侵害行使撤销权

  1.业主撤销权行使主体资格的认定

  业主委员会系业主大会的执行机构,受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务,必须向业主大会负责并受业主大会监督,其一般无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出具有实质性、根本性影响的决定。业主委员会只能在授权范围内行为,不得超越其权限范围,亦不可作出与共有财产和共同事务的管理无关的决定。但现实生活中,却存在着不少业主委员会基于自身利益驱动,超越法定权限或违反法律程序侵害业主合法权益的现象。基于防范业主委员会滥用权利损害业主权益的考虑,立法及相关司法解释对业主撤销权作出了规定。如,物权法第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第十二条。业主撤销权是基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利派生的从权利。法律之所以规定业主撤销权需经诉讼途径行使,目的在于避免因撤销权行使引起当事人利益长期处于不确定状态。

  从现行法律及司法解释的字面含义来理解,并非所有业主均可以提起诉讼,只有合法权益受到业主大会或业主委员会作出的决定侵害的业主才可以作为原告提起诉讼。显然,单从相关法律条文字面很难洞悉立法者真实意图。笔者以为,界定业主撤销权行使主体资格,应综合考虑以下因素:

  第一,业主遭受侵害的程度或大小。任何权利的行使皆应受到合理的限制,在建筑物区分所有权中,业主兼具专有部分所有权、共有部分所有权以及成员权的特质决定了单个业主在行使权利时应对业主大会或业主委员会作出的决定负有必要限度内容忍义务,并受到全体业主共同制订的管理规约之规制。单个业主不得以行使专有部分所有权之名,而行侵害业主共有部分所有权之实,因为作为同一物业管理区域内的全体业主在建筑构造、利用上紧密衔接,形成了事实共同体,利益攸关。假若单个业主为一己私益,置业主公共利益于不顾,拒绝承担合理、必要限度的忍受义务,恣意妄为,随意提起业主撤销权之诉,必然会加剧业主与业主委员会之间、业主与业主之间的矛盾,不利于社区和谐,亦增加了业主委员会的管理难度及成本,最终损害了全体业主的权益。若业主委员会的决定关系到少数业主的人身安全或重大财产损失等优位价值,则应认为超过必要的忍受限度。因此,在审理此类案件过程中,应当运用利益衡量方法,充分衡平个人利益与公共利益的关系,精准地把握这样的尺度:只要业主大会或业主委员会的决定未对少数业主造成超过其忍受限度的不利益,尽管该部分业主的权益受到一定的影响,该部分业主也不能行使撤销权。

  第二,贯彻平等保护理念。为避免和防止多数业主的决议侵害少数业主合法权益的“多数人暴政”现象发生,不论业主建筑面积的大小及住宅套数的多少,只要能够提供充分证据证明其合法权益受到业主大会或业主委员会决定侵害,就可以单独或联合其他业主向法院提起撤销权之诉。

  第三,业主撤销权行使主体资格的确定在很大程度上取决于业主是否参加了业主大会或业主委员会的表决及对表决赞成与否的态度。在业主参与业主大会或业主委员会投票表决的情形下,明确表示反对意见的业主,当然可据以法定事由提起撤销权之诉,而明确对业主大会或业主委员会决定表达赞成意见、未明确表示异议及投弃权票的业主嗣后不得提起撤销权之诉,缘由在于:以维护业主大会及业主委员会作出的正当性决定的法律效力,杜绝见风使舵、出尔反尔、投机取巧的行为,同时也符合诚实信用原则以及允诺后禁反言原则。

  本案中,张自然显然具备提起业主撤销权诉讼的资格。其一,法律并未禁止作为业主委员会成员的业主提起撤销权之诉,只要符合物权法第七十八条及《建筑物区分所有权解释》第十二条的规定,就可以提起撤销权之诉。其二,从法院查明的案件事实来看,被告青广大厦业委会并未提交证据证实张自然参加了业主委员会的表决以及张自然在参与业主委员会表决中投了赞成票。

  2.业主行使撤销权的法定事由

  业主行使撤销权应当具备法定事由。根据现行法律、相关司法解释的规定及建筑物区分所有权的法理,通常而言,业主行使撤销权的理由如下:第一,业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的实体权益。所谓实体权益受到侵害,是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。第二,业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的程序权益。所谓程序权益受到侵害,是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益,然其所作出决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定,如物权法第七十六条第二款。第三,业主委员会超越权限作出决定的行为。物业管理条例第十五条对业主委员会的职责作出了明确的规定。业主委员会作为业主大会的执行机构只能依据业主大会的授权履行职责,无权对应由全体业主共同决定的涉及其共同利益的重大事项作出决定,若逾越职责范围作出决定,亦可能侵害业主合法权益,业主可依此种情形主张撤销权。

  本案中,被告青广大厦业委会未经业主大会决定及授权,擅自作出同意天酬公司上涨停车收费、同意天酬公司享有青广大厦楼顶广告位的出租权和收益的行为,侵害了广大业主的权益,符合业主行使撤销权的法定事由。

  (作者单位:湖北省武汉市中级人民法院 曹文兵) 邯郸律师在线

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