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转让协议违约金过高应当如何赔偿

来源:邯郸律师在线作者:邯郸律师时间:2015-07-12

【案情】

  原告与被告签订宅基地转让协议,转让价格为231800元,约定早先支付的105000元为订金,转让手续办妥后再付剩下的126800元;宅基地转让协议约定了违约金条款:如果被告违约必须在转让价格金额231800元的基础上双倍赔偿给原告;如果原告违约,被告收取的订金105000元不再退给原告。因被告未履行协议义务,遂原告诉至法院要求判令被告返还原告支付给被告的宅基地买卖订金105000元,并支付原告违约金92720.00元。

  法院经审理判决:被告韦华义返还宅基地转让订金105000元给原告莫庭华,并赔偿给原告损失,即以105000元为本金,从2012年7月11日按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)计算至2013年8月14日,2013年8月15日后至本生效判决所确定履行期限最后之日止的损失按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)2倍计算。

  【分歧】

  第一种观点认为原、被告自愿签订的《宅基地转让协议书》是双方的真实意思表示,没有法律规定合同无效的情形,为有效合同。协议生效后,双方应当按照协议履行各自义务。因此,原告诉讼请求被告赔偿违约金92720元。

  第二种观点认为,原、被告自愿签订的《宅基地转让协议书》是双方的真实意思表示,没有法律规定合同无效的情形,为有效合同。双方签订的违约金过高,根据《中国人民共和国合同法》规定违约金应以“补偿性为主,以惩罚性为辅”的原则,对双方约定的违约金进行调整,被告应当赔偿原告的实际损失即原告所预交的买卖宅基地订金105000元的损失(以105000元为本金的损失按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)2倍计算)。

  【评析】

  笔者支持第二种观点,理由如下:

  1、原、被告2013年8月15日自愿签订的《宅基地转让协议书》是双方的真实意思表示,没有法律规定合同无效的情形,为有效合同。协议生效后,双方应当按照协议履行各自义务。原告原已预交105000元作为房款,被告在办理土地过户中要求原告增加土地价款,原告不同意而未能达成一致意见,被告就怠于并拒绝办理土地过户手续,致使合同不能继续履行。现原告认为被告拒绝履行协议,要求解除双方所签订的《宅基地转让协议书》及要求返还预付买卖宅基地订金105000元,理由充分,予以支持。

  2、由于被告未办理土地过户手续,导致原告不能实现合同目的,已构成违约,被告应当承担协议不能继续履行的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述法律规定可以看出,合同法上的违约金系以“补偿性为主,以惩罚性为辅”的违约金。原、所被告的违约条款,经本院释明,被告认为双方所签订的违约金过高,要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,… …约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此,本院对双方约定的违约金进行调整,被告应当赔偿原告的实际损失即原告所预交的买卖宅基地订金105000元的损失,从2012年7月11日按中国人民银行流动资金贷款利率(一年期)计算至2013年8月14日,2013年8月15日后至本生效判决所确定履行期限最后之日止的损失按中国人民银行流动资金贷款利率2倍计算。

  (作者单位:广西南丹县人民法院)作者:黎萍 韦家韶
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